Английский | Русский

Статьи

Процедура покупки недвижимости на Кипре

По сравнению с другими странами, процедура купли-продажи недвижимости на Кипре довольно проста.

Не граждане Кипра имеют право приобрести следующее:
• Квартиру или дом
• Дом в стадии строительства на участке не более 4.012,5 м2 или
• Участок размером не более 4.012,5 m2 с целью возведения дома в разумный период времени

Для граждан стран Евросоюза эти ограничения сняты в 2009 году.

Для приобретения недвижимости не требуется никаких специальных разрешений.

Тем не менее, для перевода титулов собственника на свое имя, не граждане ЕС должны получить разрешение от окружного совета. Это довольно простая формальная процедура. Обычно этим занимается адвокат клиента. Отказать могут только при наличии серьезных причин (например, криминальное прошлое), но даже в этом случае клиент имеет право оформить титул на другое лицо, например, родственника.

Резервация

Процедура покупки недвижимости на Кипре проста и прозрачна.

Во-первых, покупатель приезжает на Кипр, осматривает объекты и выбирает понравившийся. После предварительного устного соглашения, между сторонами оформляется резервационное соглашение, и покупатель оплачивает небольшой депозит девелоперу для того, чтобы снять объект с продажи и зафиксировать цену сделки. Это даст немного времени адвокату для всех необходимых проверок недвижимости на наличие залогов и обременений, подготовку необходимых документов для подписания договора, а также предоставит клиенту время для организации его финансов. Использование независимого адвоката рекомендуется. Примерная стоимость услуг адвоката 1% от суммы сделки.

Договор

После того, как адвокат провел все проверки, оформляется договор купли-продажи. Помимо стандартных пунктов, договор включает в себя финансовые условия из резервационного соглашения. Для подписания договора покупатель должен внести минимум 30% от стоимости недвижимости. Схема оплаты остатка зависит от строительной стадии объекта, а также договоренности между сторонами. Договор может быть подписан клиентом или его адвокатом на основании доверенности от клиента.
Стоит упомянуть, что на Кипре очень часто клиенты оформляют доверенность на имя адвоката для выполнения действий в его отсутствие. Это очень удобная процедура, избавляющая покупателя от необходимости приезжать на Кипр для решения «бюрократических» процедур. Она также безопасна: адвокат может выполнить пункты, указанные в доверенности, лишь с письменного разрешения покупателя.
Если клиент предпочитает подписать договор (или другие официальные документы) сам, при этом находясь вне Кипра, он может это сделать в посольстве Кипра по месту жительства.

Как только договор подписан, его следует зарегистрировать в налоговом департаменте. При регистрации необходимо оплатить гербовый сбор, который рассчитывается следующим образом (от суммы сделки):

• Первые €5.000 – 0
• €5.001- €170.000 – 0,15%
• Свыше €170.000 – 0.2%

Регистрация договора должна быть произведена не позднее 30 дней с момента подписания во избежание пеней.

После оплаты первого взноса (минимум 30% от стоимости) застройщику, договор депонируется в кадастровом отделе Департамента Земельных угодий с целью исполнения в натуре. Эта процедура является защитой клиента. После депонирования договора продавец не сможет продать эту собственость кому-то еще или каким-либо другим способом распорядиться ей. Также он не сможет заложить ее без ведома покупателя или наложить другие обременения. Это необходимо сделать в течение 2 месяцев с момента подписания договора. Договор может быть задепонирован покупателем или его представителем на основании доверенности (обычно адвокатом). Стоимость депонирования €100.

НДС
Новая недвижимость, заявки для получения разрешения на строительство которой поданы после 1 мая 2004 года (когда Кипр вступил в ЕС), облагается НДС, ставка которого в данный момент составляет 19%. НДС не облагаются объекты с разрешениями до 1 мая 2004, земельные участки и вторичная недвижимость.

Если имущество приобретается для собственого пользования, возможно получение специального разрешения на снижение НДС до 5%.

Сниженным НДС облагаются первые 200 кв.м крытой площади собственности, размер которой не более 275 кв.м. В случае, если у семьи более 3 детей, то размер увеличивается на 15 кв.м на каждого ребенка.

Если получивший сниженный НДС владелец продаст собственность ранее 10 лет, то он должен проинформировать об этом отдел НДС в течение 30 дней и вернуть сэкономленный налог государству (его часть, пропорциональную от 10 лет). Сниженный НДС может быть получен лишь на одну собственность.

Обычно заявка на снижение НДС подается сразу после подписания договора купли-продажи и ее утверждение занимает 2-3 недели.

Передача собственности в пользование
После окончания строительства, Вы приедете на Кипр для проведения инспекции собственности на соответствие ее подписанному договору и прилагающимся к нему спецификациям. Вы оплатите баланс по свету и переведете воду и электричество на Ваше имя. Подключение воды и электричества обойдется вам примерно в €200-300. Наш отдел послепродажного обслуживания окажет Вам полную поддержку. Мы пожем приобрести мебель, электрооборудование, шторы и другие предметы обстановки, купить машину, благоустроить участок, организовать уход за садом и бассейном.

СБОРЫ, НАЛОГИ И ДРУГИЕ РАСХОДЫ

Transfer fee
Сбор, взимаемый Департаментом Земельных угодий при переводе титула собственника. Если приобретается готовое жилье с титулом, то при заключении сделки. Если это объект в стадии строительства, то через 2-4 года, когда этот документ будет подготовлен государственными органами. Сумма сбора рассчитываеися следующим образом:

Стоимость собственности € Ставка % Сбор € Куммулятивный сбор €
До 85.430 3 2.563 2.563
85.431 – 170.860 5 4.272 6.835
Свыше 170.860 8    

Сбор рассчитывается на человека. Если, например, недвижимость стоимостью €170.860 приобретается парой, то налог составит €5.126, т.е. 3% на человека.

С целью стимуляции продаж, кипрское правительство предоставило специальное поощрение покупателем новой недвижимости, совершающим покупку до 31 декабря 2016 года. Если они приобретают облагаемую НДС собственность (то есть новую недвижимость), то не будут платить НДС. Если собственность не облагается НДС (например, вторичка или земля), то сумма налога будет снижена на 50%.

Налог на недвижимость – ежегодный
Налог на недвижимость рассчитывается от стоимости недвижимости на 1 января 1980 года (что существенно ниже настоящей стоимости). Им облагаются все объекты недвижимости. Налог на недвижимость в 2015 году рассчитывается сдедующим образом:

Стоимость недвижимости (на 1 января 1980) € Ставка % Кумулятивный налог €
Первые 40.000* 0,6 240
40.001 – 120.000 0,8 880
120.001 – 170.000 0,9 1.330
170.001 – to 300.000 1,1 2.760
300.001 – to 500.000 1,3 5.360
500.001 – to 800.000 1,5 9.860
800.001 – to 3.000.000 1,7 47.260
Свыше 3.000.000 1,9  

Недвижимость, оценочная стоимость которой на 01.01.1980 ниже €12.500 на человека, налогом не облагается.

Большинство квартир с 1 спальней имеют оценку на 1980 год ниже €12.500 и, соответственно, налогом не облагаются. Налог на виллу с 3 спальнями составит примерно €300-400 в год.

Муниципальный налог на недвижимость – ежегодный
Каждый зарегистрированный собственник кипрской недвижимости обязан оплачивать ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Он также рассчитывается от стоимости на 1980 год. Ставка составляет 0,1-0,2%. Этот налог оплачивается в местных органах управления. На собственность, у которой еще нет отдельных титулов собственника, оплата производится застройщику, который, в свою очередь, производит оплату в муниципалитете.

Налог на канализацию (SBP) – ежегодный
Этот налог взимается с целью сбора средств на строительство и расширение центральной канализации, и не зависит от того, подключена ли Ваша собственность к системе центральной канализации. Налог составляет 0,5% от оценочной стоимости на 1980 год. На собственность, у которой еще нет отдельных титулов собственника, оплата производится застройщику, который, в свою очередь, производит оплату в муниципалитете.
В некоторых районах центральная канализация еще не проведена, но это совсем не должно вас пугать. У каждого дома есть септик и сборник, для заполнения которого нужно несколько лет. Для очистки вызывается специальная служба.

Муниципальный сбор – ежегодный
Сбор, который включает в себя вывоз мусора, освещение улиц, пользование канализацией. Он ежегодный, и сумма варьируется в зависимости от населенного пункта. Составляет примерно от €80 до €170 в год.

Налог на прирост капитала Если собственник решит продать свою недвижимость, в соответствии с кипрским законодательством, сумма, за которую он ее купил, а также первые €17,086 дохода (на человека) налогом не облагаются. Доход свыше облагается налогом 20%. В случае, если недвижимость использовалась в качестве места постоянного проживания, сумма дохода до €85.430 (на человека) может быть освобождена от налога.При этом из валовой прибыли вычитаются затраты на приобретение и улучшения объекта недвижимости с учетом инфляции до момента продажи, в соответствии с индексом потребительских цен на Кипре. Затраты, связанные с приобретением и продажей недвижимого имущества (например, сборы за перевод права собственности, юридические расходы), также могут быть вычтены из налоговой базы при соблюдении определенных условий.
От налога на прирост капитала освобождены владельцы собственности, приобретенной с период с августа 2015 до декабря 2016 года, в соответствии со специальной льготой от правительства Кипра, направленной на стимулирование продаж недвижимости, вне зависимости, когда эта собственность будет продана.

Налог на наследство
Налог на наследство на Кипре отменен.

Оплата воды и электричества
Вода и электричество оплачиваются в соответствии с потреблением, поэтому стоимость варьируется. Примерная стоимость воды составляет 20-50 Евро каждые 3 месяца. Электричество оплачивается каждые 2 месяца, в соответствии с показателями счетчика, примерно €50-€100 в месяц на семью.

Газ
В данный момент на Кипре нет центрального газа, тем не менее, в отдельно стоящих домах используются варочные плиты с питанием от газовых баллонов. Газовый баллон 10 кг стоит примерно 11 евро.

Обслуживание общих территорий
Обслуживание общих территорий оплачивается ежегодно в виде предоплаты. Сумма зависит от размеров собственности и общего участка, наличия инфраструктуры и общего количества объектов недвижимости. В обслуживание входит уборка и мелкий ремонт общих территорий, уборка частных улиц, уход за общим садом, вода и электричество для общих территорий, замена лампочек и т.д. Сумму по каждому конкретному объекту можно уточнить у застройщика или управляющей компании. €40-120 в месяц.

Страховка
В период строительства собственность застрахована компанией. С момента передачи собственности в пользование, оплата страховки производится покупателем и организовывается через застройщика, в репутабельной страховой компании и по разумной цене. После получения отдельных титулов собственника, владелец вправе организовать страховку сам. Стоимость страховки зависит от стоимости собственности. Страхование мебели и обстановки – личный выбор владельца.

ПРОЦЕСС КУПЛИ-ПРОДАЖИ – СУММАРНО

  • Клиент выбирает недвижимость.
  • Клиент оплачивает резервационный взнос (от €5,000 + НДС, в зависимости от стоимости объекта) и подписывает резервационное соглашение, в котором указаны базовые параметры сделки (цена, даты и суммы выплат, что входит в стоимость). С резервацией мы снимем объект с продажи на срок до одного месяца. Этого времени достаточно для подписания договора и организации клиентом первого взноса.
  • На этом этапе обычно подключается адвокат, который производит проверку собственности (наличие обременений и соответствующий разрешений).
  • Адвокат проверяет договор девелопера или предлагает свой, стороны приходят к обоюдному соглашению относительно условий.
  • Клиент и девелопер подписывают договор.
  • Клиент вносит первую оплату в размере не менее 30% от стоимости.
  • Адвокат регистрирует договор в налоговой и оплачивает гербовый сбор.
  • Адвокат подает заявку на снижение НДС с 19% до 5%, если клиент приобретает первую недвижимость для собственного пользования.
  • Адвокат депонирует договор в кадастровой палате.
  • Девелопер достраивает объект, клиент оплачивает поэтапно, в соответствии с прописанным в договоре расписанием.
  • Клиент принимает собственность и производит окончательный расчет. Если приобретается готовый объект, то вся сумма проплачивается одновременно с подписанием договора.
  • Клиент переводит воду и электричество на свое имя.
  • Через 2-4 года после окончания строительства клиент переводит титул на свое имя.